Sunday, January 29, 2023
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La inflación frustra a los grandes fondos y obliga a rehacer sus operaciones inmobiliarias en España

by Sebastian SEIBT
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El gigante Patrizia es uno de los que ha tenido que ha tenido que modificar hasta en dos ocasiones la compra de unas naves logísticas en Illescas

Los grandes vehículos deberán revisar sus planes de inversión para lograr la rentabilidad estimada en sus inversiones

Los fondos comienzan a sufrir las consecuencias de la inflación. En el último año, el índice de precios al consumo se ha incrementado un 10,2%, lo que ha obligado a muchas compañías del sector inmobiliario a modificar sus planes de negocio. Esta inflación se ha visto transformada en un aumento de los costes de construcción, de los precios de las materias primas y de la energía.

Una de las que se ha visto involucrada es la gestora alemana Patrizia. En abril de 2021, cerraron la compra de dos naves logísticas en la zona de Illescas (Toledo). El fondo había acordado pagar 56,09 millones de euros a Pavasal por dos inmuebles de 92.000 metros cuadrados, que podrá dividirse en seis módulos independientes. Patrizia pagó un 5% por adelantado y acordó pagar otro 20% cuando el vendedor cerrase la adquisición de los suelos en los que se instalarán los activos.

Sin embargo, en diciembre de 2021, ambas partes tuvieron que sentarse para acordar un nuevo precio. Según ha tenido constancia El Periódico de España, acordaron subir el importe de la operación un 2,96%, hasta los 57,75 millones de euros. De esta forma, el comprador asumía el 50% del incremento de los costes de construcción. Sin embargo, esto no fue suficiente, ya que ambos volvieron a reunirse cinco meses después. En mayo de este mismo año, Pavasal y Patrizia acordaron elevar el importe de la compraventa un 6%, hasta los 61,24 millones. La gestora con sede en Augsburgo ha visto como su inversión subía de precio un 9,18% en solo un año, a la espera de que a finales de 2023 pueda comenzar a alquilar el activo.

En segmentos como la logística, donde las rentabilidades se han comprimido por debajo del 4%, supone un quebradero de cabeza que las adquisiciones tengan revisiones de precio cercanas al doble dígito. Esto tiene implicaciones en los alquileres que exigirá en el futuro y la idoneidad de nuevas inversiones en el futuro en España.

Promoción de vivienda

Uno de los grandes afectados de la situación inflacionaria han sido las grandes promotoras españolas, que han visto disparados sus costes de construcción de edificios residenciales. Una de las exigencias de la banca para financiar la construcción de este tipo de complejos es que cuente con un número alto de reservas. Cerrar estas preventas supone fijar un precio sin tener cerrado los costes de construcción; por lo que, en la coyuntura precise, se puede dar la situación de que una compañía tenga vendido el 80% de los inmuebles y solo un 20% construido. Esto puede derivar en que las obras finalicen, se entreguen todos los pisos y la promotora no haya logrado alcanzar su margen estimado.

La solución que han tomado las diferentes empresas han sido dos: por un lado, paralizar o ralentizar el inicio de nuevos proyectos hasta que la situación se estabilice y, por otro, acompasar el ritmo de ventas a la construcción. En definitiva, vender menos viviendas y más espaciadas en el tiempo para repercutir en el cliente closing la subida de los costes. Esto tiene sus repercusiones porque el comprador deberá pedir mayor financiación para cerrar la adquisición de una vivienda y endurece las condiciones de acceso a hipotecas. En cualquier caso, no supone un impulso a la accesibilidad de la vivienda, sino que obliga a recurrir al mercado del alquiler.

El fuerte aumento de los costes ha sido asumido por las constructoras, en su mayoría, que han pasado un año “complicado”, según apuntan fuentes del sector. Ahora, empiezan a ver la luz al closing del túnel, después de que durante los meses de marzo y abril cambiasen cada día sus contratos. Una vez la situación de volvió insostenible para este tipo de compañías, trasladaron parte de ese aumento a los promotores, que fueron capaces de entender tenían que reducir margen para la supervivencia del sector. La tendencia a partir de ahora es la estabilización porque no prevén que haya grandes caídas, sino una ansiada estabilidad que permita tener más atados los riesgos y los beneficios.

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